Combles

Aménagement de combles récupérables

Publié par maxime2 il y a 4 mois

Bonjour



Je dois visiter une maison construite en 2019, et que les propriétaires revendent pour cause de divorce. Je me suis procuré le permis de construire et il s’avère que celui-ci prévoit des combles récupérables. Actuellement, dans la description de la maison par l’agence immobilière, il est noté qu’il y a 3 chambres et une salle de bain qui est à faire.


La notion de comble récupérable m’ennuie, car sauf erreur de ma part, si le plancher vient à s’affaisser, le constructeur de la maison est dégagé de toute responsabilité.



D’où ma question : comment m’assurer, avant de faire une offre d’achat, que je serai bien protégé si cela arrive. Notamment, je ne sais pas si les travaux d’aménagement des 3 chambres à l’étage ont été réalisés par un professionnel ou non. Si ces travaux ont été faits par un professionnel, est ce que sa responsabilité est engagée si le plancher vient à s’affaisser ? Désolé pour mes questions, mais je suis totalement ignorant en la matière…

 

Merci de vos conseils !



Maxime

Publié par Komar il y a 4 mois

Bonjour,


En attendant la réponse de Boisphile :


Je pense que la notion de "comble récupérable" ne veut rien dire. Si la mention "d'habitable" avait été mentionnée, cela aurait été très clair. Mais là...

Reste plus qu'à savoir pourquoi elles ne sont pas habitables, mais récupérables. Mais il y a de forte chance que le plancher actuel ne soit pas correctement dimensionné. Faites intervenir un expert sur le sujet directement chez vous (un charpentier par exemple), qui pourra regarder.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

1) Le terme "récupérable" ne veut rien dire sur le plan normatif, c'est le terme "HABITABLE" qui est de rigueur car il se rattache aux normes en vigueur en terme de charges à prendre en compte.

2) Si un plancher a été posé, soit par l'ex-propriétaire soit par un pro, l'un et l'autre doivent une garantie décennale.

3) Mais il faut savoir que si les désordres ne sont que d'ordre mineur (souplesse même excessive, grincements etc... vous n'obtiendrez rien des assureurs même en procédure judiciaire) 

4) Les pièces restent à faire, certes, mais si par exemple les cloisons ne sont pas faites et que vous les faites, c'est que vous acceptez implicitement l'existant et donc en prenez la responsabilité. 

Les conséquences peuvent peuvent être graves et/où très coûteuses. 

SOYEZ EXTRÊMEMENT PRUDENT

Mon conseil en tant qu'Expert :

Dans la plus part des cas, le terme "récupérable" est employé pour des fermettes dont on ne sait pas qu'elle sera l'utilisation finale, charge aux personnes qui veulent aménager de faire faire les calcul et les renforcements nécessaire pour en faire de l'habitable.

Mais peu de personnes connaissent ces subtilités et identifient les termes de "récupérable" ou "aménageable" comme étant synonymes d'habitable.

Dans ce cas, il vous faut préciser que votre éventuelle signature est subordonnée à la fourniture de le note de calcul des fermettes en question afin de vérifier si les charge d'une surface habitable ont bien été prise en compte.

Dans un premier temps pour la visite, testez le plancher et vérifiez sa souplesse au milieu de la portée. Si vous constatez de le souplesse alors qu'il n'est pas encore en charge, vous aurez compris.

Regardez bien les dalles  et en particulier leurs fixations, vérifiez bien que les petites rives sont bien fixées, si ce n'est pas le cas, c'est que, soit les dalles sont posées directement sur les fermettes ce qui n'a pas lieu d'être, soit que les entraxes ne correspondent pas à la longueur utile des dalles, soit qu'il n'y a pas de lambourdes pour les fixer. Cela est facile à voir du premier coup d'œil, soit les dalles sont parallèles aux fermettes donc présence de lambourdes, soit elles sont perpendiculaires aux fermette et absence de lambourdes. Dans ces cas,le plancher n'est pas conforme au DTU 51-3 planchers bois.

Il est évident que si ces combles ne sont pas prévus habitables, le prix de la maison doit être minorée de cette surface au prix du m², dans le mesure ou il y a dol (tromperie).

S'ils sont habitables (ce dont j'ai la faiblesse de douter) mais que le plancher n'est pas conforme, il y a également remise sur le prix pour faire refaire ce plancher.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

Les amis ne sont pas toujours et je dirais même pas souvent de bon conseil.

Je suis Expert et je rencontre ce type de cas à longueur d'année, d'ailleurs je ne prends plus d'affaire de ce type, vouées à l'échec.

Pour faire annuler une vente, il faut pouvoir prouver le dol, c'est-à-dire que le vendeur savait que l'ouvrage n'était pas conforme et qu'il l'a volontairement caché pour vendre le bien. C'est au moins deux ans de procédure avec un taux de réussite de quelques pour-cents. 

Oui, ce sont bien des fermettes et vous remarquerez que les dalles y sont perpendiculaires, donc ixées directement sur les entraits de fermette, ce qui n'est pas permis. On voit nettement par les fixations,les entraxes de 600. Nous pouvons penser sans en être certain qu'il s'agit d'OSB et sans doute du 18 qui ne suffit pas pour un tel entraxe. On note également que la jonction des deux dernières dalles n'est pas fixée parce qu'elle tombe à coté de la fermette.

En ce qui me concerne, c'est plancher non conforme à refaire entièrement sous réserve que les fermettes aient été calculées pour de l'habitable, ce qui serait étonnant.

Vous savez maintenant les cartes en mains pour juger ce qui vous reste à faire.

Précision ultime, je suis également membre de la commission de normalisation BNBA et entre autres du DTU 51-3 Plancher bois.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

Avec le bois, les risques d'effondrements sont limités, toutefois, avant d'en arriver à cela, les déboires vont au-delà des simple grincements et autres effets trampoline. 

Il ne faut pas occulter que les fermettes travaillent dans leur ensemble, c'est-à-dire que tous les effets, vent, neige, plancher se cumulent.

Ainsi, utiliser des fermettes qui n'ont pas été calculées et donc pas dimensionnées pour recevoir des pièces habitables avec toutes les charges que cela représente peut constituer un risque non négligeable par exemple un jour de tempête comme nous en connaissons de plus en plus souvent, dans la mesure où toutes les charges se cumulent.

De plus, si par exemple, il a été utilisé de l'OSB en 18 mm posé avec des entraxes de 600, donc avec des assemblages en forme de "H" majuscule entre "solives" (qui n'en sont pas), le risque de rupture à cet endroit est réel.

Vous lui mettez le marché en main en tant que professionnel : Je signe si vous me certifiez par écrit que ces combles sont bien habitables et ne présentent aucun danger et que l'acte de vente ne spécifiera pas que la vente est faite en l'état sans aucune possibilité de recours postérieur de ma part pour quelque raison que ce soit.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

Je vous rappelle que le terme aménageable ne veut rien dire car soumis à aucune norme et en particulier sur les charges à prendre en compte, contrairement au terme habitable.

Ne rêvez pas, il ne signera jamais un tel document, en revanche soyez vigilent pour que l'acte de vente ne spécifie pas que vous achetez en l'état sans recours ultérieur d'aucune sorte et pour quelque raison que ce soit.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

Non, personne ne s'engagera sur le travail d'un autre, à chacun de prendre ses responsabilités.

Bien au contraire, rien qu'en voyant la seule photo que vous avez produit, n'importe quel Expert ou BE émettra des doutes. C'est l'évidence même, ce quel'on voit n'est pas conforme.

Je sais que lorsqu'on a craqué pour acheter un bien, il est difficile de renoncer et on cherche tous les moyens, mais malheureusement dans un pareil cas soit vous négociez le prix pour refaire correctement en sécurité,soit vous prenez un risque. Il est certain qu'on va essayer de vous enfumer en vous disant que j'exagère, j'ai l'habitude. 

Mais attention, un démontage total de l'existant + Un renforcement des entraits et peut-être d'une partie des arbalétriers (à vérifier) + Lambourdage + plancher + cloisonnement etc ... Faites chiffrer par une entreprise spécialisée en aménagement de combles (voir mon blog) mais ce sera du 1200 €/m², ce qui vaut peut-être de bien réfléchir. En ce qui me concerne, je n'ai aucun intérêt dans un sens comme dans l'autre sauf celui de conseil bénévole sur ce Forum depuis plus de quinze ans.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 4 mois

A priori les dalles de plancher sont en panneau de particules, posées directement sur les fermettes comme je le supposait et visiblement, ce ne sont pas des dalles CTBH (classe de service 2 milieu humide) comme elle devraient l'être.

Cela ne fait que confirmer mon diagnostic.

Nous dépassons l'affaire banale, si vous le souhaitez, ce serait bien de continuer par mail.

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