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Ancien appartements 19e siècle et normes de plancher

Publié par TheoBois il y a 1 mois

Bonjour Boisphil,


Je poste ce sujet pour surtout enrichir ma (notre?) culture personnelle de votre expérience d'experts des planchers bois.

A force de lire des sujets sur votre forum, il m'est venu un questionnement.

Souvent, vous dites que tel ou tel solivage n'est pas correctement dimensionné pour être aux normes (dont vous faisiez partie de la commission je crois?), qu'il ne peut de facto pas accueillir une surface habitable, car mathématiquement la résistance n'est suffisante.  Or, dans beaucoup de cas, ce sont d'anciens planchers qui ont parfois une centaine d'années ou plus, qui ont connu des dizaines de dégâts des eaux au cours de leur vie, des dizaines de familles avec des habitudes et des meuble différents, brefs, des planchers qui ont vécu. Je comprends totalement comment vous raisonnez, par rapport aux normes en vigueur. Mais parfois, vous semblez alarmiste, alors je me suis dit "combien de gens, à l'heure où l'on parle, vivent sur un plancher sous dimensionné sans le savoir... certainement des centaines de milliers!"

J'ai eu une entrevue avec un expert d'un BE structure bois, qui m'a certifié ceci, ça ne m'a pas spécialement étonné, mais ça m'a fait quand même réfléchir...

"Dans l'ancien, dans le bâti des immeubles du 19eme, tout ce qui est haussmanien etc, 90% des immeubles ne satisferaient pas les normes actuelles en terme de dimensionnement de solivage, pratiquement tous les immeubles sur lesquels j'interviens en tant qu'expert ont un solivage sous-dimensionné, et on a aucun historique du vécu du bâtiment et de ses plancher, tout est masqué par du parquet cloué et des plafond en plâtre"

Du coup je lui ai demandé "mais du coup, ça a l'air d'être un secret de polichinelle, mais rien n'est fait? C'est un peu l'autruche qui met la tête dans le sable pour ne rien voir..."

Ce a quoi il m'a répondu

"Imaginez un appartement haussmanien dans de vieilles ruelles quasi inaccessibles aux grues parfois, parquets massifs point de hongrie, moulures et corniches, plafonds en plâtre authentique, dont il faudrait tout casser pour sonder les solives, et les renforcer avec des fers ? Et ça à chaque étage ? Cela couterait des dizaines et des dizaines de milliers d'euros par immeuble, et personne n'accepterait qu'on vienne massacrer un plancher centenaire ou un plafond authentique pour y faire des sondages, qui resteraient en plus partiels, il faudrait aussi vérifier les encrages etc, bref, sans tout détruire c'est quasiment impossible, donc les gens vivent avec, car dans 99.9% des cas il n'y aura aucun problème apparent"

Du coup je me pose cette interrogation Boisphil :

Il me semble évident que l'accès au solivage n'est possible que lorsqu'un appartement est rénové du sol au plafond (ou l'un des 2) à fond. C'est souvent en déclouant un vieux plancher, ou en cassant des cloisons/plafond que l'on a des chances d'apercevoir le solivage (déjà ça réduit vachement le nombre d'immeubles!!), après il faut que le mec qui fait les travaux se pose la question du solivage (c'est pas gagné!) et puis qu'il en parle ou qu'il mandate un BE ! (c'est encore moins gagné!). ça fait beaucoup de variables nécessaires !! (surtout que bon... on va pas se mentir... quand vous rénovez un appartement vous avez pas trop envie de retarder vos travaux de 6 mois pour chercher les emmerdes avec un BE et votre syndic...).

A partir de là, si l'on constate un solivage faible (PAR RAPPORT AUX NORMES auxquelles vous faites référence) mais qu'il n'y a pas de dégâts apparents, pas d'affaissement particulier (au pire qq cms de fleche mais bon les gens argumenteraient vite que c'est des poutres qui ont travaillé au fil des décennies), qu'en est-il de la responsabilité du syndic de copropriétaire s'ils en sont informés ? Du propriétaire qui le constate (et qui ne le dit pas) ? Y  a t il une obligation de mandater un BE ? Si ce dernier constate la même chose, y a t il une obligation de renforcer ? Dans un immeuble si un plancher est défaillant en dimension, souvent l'intégralité des plancher peut être remis en question ......... Je n'imagine même pas le prix.......

Je me pose vraiment la question car j'ai l'impression que dans ce genre de cas il faut soit : 1) être ignorant et vivre dans l'ignorance, 2) fermer sa bouche de peur de remettre en question l'INTEGRALITE des planchers de l'immeuble et donc de couler toute la copro et vous y compris.

J'aimerais vraiment avoir vos réflexions sur ce sujet qui m'intéresse beaucoup. Quelle est votre expérience à ce sujet, et que pouvez-vous nous en dire ?

Allez-y, faites nous peur ! ????

Bien à vous !

Theo

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 1 mois

Lorsque que vous souhaitez acheter ou que vous vivez dans un vieil immeuble, Haussmannien par exemple, vous faites partie d'une copropriété. Par définition, les murs et les planchers sont définis comme étant parties communes. Rien ne peut y être fait sans avoir effectué une demande au syndic de l'immeuble. Le syndic ne répondra jamais directement, il dépêchera un archi ou un BE structure, voire les deux, qui prescrirons des travaux à exécuter. Ces travaux devront être exécutés par une entreprise spécialisée, assurée pour intervenir en copropriété, assurance décennale et responsabilité civile. Vous ne pouvez pas intervenir vous-même puisque dans ce cas, pas assuré.

Les internautes qui interrogent le Forum reçoivent une réponse de ce type et quand cela est possible, une analyse rapide par calculs, selon les éléments transmis. Bien évidemment, ces immeubles ne sont jamais aux normes actuelles. La problématique le plus souvent rencontrée, c'est une déformation du solivage que les personnes n'acceptent pas ou difficilement parce qu'il faut caler les meubles et aussi parce que le plancher vibre à la marche et que ce n'est pas agréable. Mais de nos jours, on veut tout, du vieux parce que cela fait bien, mais comme du neuf pour le confort. C'est un peu comme les "bobos" qui vont s'installer à la campagne mais qui ne veulent pas entendre le chant du coq ou les cloches de l'église.

De plus, il y a d'autres éléments qui entrent en compte et par exemple les termites qui sont assez présents à Paris dans ce type d'immeuble et l'état des têtes de solives dans les scellements.

Alors, évidemment, il règne une sorte d'hypocrisie générale pour ne pas intervenir, dans le mesure ou les réparations ont toutes les chances d'être pire que le mal. 

Pour la petite histoire, il y a bien une trentaine d'années, à Paris, dans un petit immeuble de l'époque, Haussmannienne, un nouveau propriétaire au second étage a voulu redresser son plancher bien fléchi. Il a fait couler une dalle béton qui est bien sûr descendu rendre visite au premier, heureusement vide. Aucune étude pour cela, aucune autorisation, évacuation de l'immeuble par mesure de sécurité etc.... Je ne sais pas combien de millions de francs de l'époque cela a coûté, mais je pense que la responsabilité civile du bonhomme a dû en prendre un bon coup et le bonhomme aussi parce que l'assurance n'a sans doute pas manqué de se retourner contre lui.

Voila ! Je pense que vous avez votre réponse qui n'a pas vocation à vous faire peur, mais à planter objectivement le décor.

Publié par TheoBois il y a 1 mois

Bonjour Boisphil,

Si vous me permettez de poursuivre cette discussion fort instructive.

Lorsque que vous souhaitez acheter ou que vous vivez dans un vieil immeuble, Haussmannien par exemple, vous faites partie d'une copropriété. Par définition, les murs et les planchers sont définis comme étant parties communes.

Si vous me le permettez, ceci n'est que partiellement vrai, ou alors tout dépend de ce que l'on appelle plancher... Si par exemple je prends mon règlement de copropriété (immeuble de 1800) :

" Sont définies comme parties privatives, les plafonds et les parquets à l'exception des ouvrages de gros oeuvres qui sont parties communes, les carrelages, dalles, et tous les autres revêtements de sol"

A cette lecture j'en déduis que la seule chose qui est partie commune, ce sont les solives et les entretoises. Rien d'autre. Mais il est vrai qu'il y a un flou ici... Si le parquet est privatif, et que l'on veut en changer, il faut bien se fixer sur quelque chose qui relève des parties communes... En l'occurence les solives... Pourtant, si l'on y regarde de plus près, il en est de même pour les plafonds ! Pourtant vous connaissez beaucoup de monde vous, qui fait la moindre demande pour passer d'un plafond en latti à un faux plafond suspendu en placo ? Pourtant sur le principe, les suspentes sont elles, bien fixées sur les solives....

Bien évidemment, ces immeubles ne sont jamais aux normes actuelles. La problématique le plus souvent rencontrée, c'est une déformation du solivage que les personnes n'acceptent pas ou difficilement parce qu'il faut caler les meubles et aussi parce que le plancher vibre à la marche et que ce n'est pas agréable. Mais de nos jours, on veut tout, du vieux parce que cela fait bien, mais comme du neuf pour le confort. C'est un peu comme les "bobos" qui vont s'installer à la campagne mais qui ne veulent pas entendre le chant du coq ou les cloches de l'église.

Je partage votre avis, mais je rebondis sur un point :

"Ces immeubles ne sont pas aux normes actuelles".

Donc si un BE est mandaté, par conséquent il ne pourra JAMAIS valider ces planchers, déontologiquement il est forcé de répondre aux normes non? Par conséquent, le syndic serait donc dans l'OBLIGATION de faire les travaux pour être toujours dans les clous vis à vis des assurances non?

Alors, évidemment, il règne une sorte d'hypocrisie générale pour ne pas intervenir, dans le mesure ou les réparations ont toutes les chances d'être pire que le mal. 

Vous voulez dire, au niveau du coût supporté, ou alors au niveau des réparations qui sont trop dangereuses?

Si je me permets de prendre un cas CONCRET (qui n'est pas factuel mais c'est pour l'exemple) :

Je rénove mon appartement, j'enlève un plafond, et la patatra.... Je m'aperçois (car je suis un visiteur assidu de bois.com :P) que mon solivage de plafond est trop faiblement dimensionné. Je n'ai rien fait d'illégal, je constate juste.

A partir de là, j'en informe le syndic, ce dernier est donc OBLIGÉ de mandater un BE, et à ses frais, non?

La question que je me pose, c'est que s'il n'y a pas de gros affaissement, ou de quoi que ce soit de vraiment visible, le syndic est-il en droit de refuser et d'obliger le copropriétaire à le faire à ses frais ? Cela concerne pourtant des parties communes...! La question n'étant pas d'avoir "des meubles à caler" mais d'être "hors normes d'usage". Il ne s'agit donc pas de confort, mais de sécurité.

Supposons qu'un BE arrive, constate que le solivage est sous dimensionné. Pas que cela porte un risque particulier d'effondrement, mais qu'il est sous dimensionné (admettons qu'il faille des solives de 10x30 et que le solivage est en 8x25 par exemple). A partir de là, qu'est-ce qui se passe ?

Le BE peut il ne PAS préconiser de travaux ? (Se faisant, il ne se couvrirait pas en cas de problème, si?)

Le Syndic est-il dans l'obligation de réaliser des travaux si le BE en préconise ?

Cela est-il de nature à remettre en question l'intégralité des planchers de l'immeuble?

Parce vous savez vous même qu'il y a quand même de la tolérance par rapport aux normes... Notamment des tolérances qui ne sont pas de l'ordre de la sécurité, mais de l'ordre de la fréquence vibratoire et de la souplesse d'un plancher à la marche... (vous en avez régulièrement sur ce forum). Mais en tant que BE, donc Expert, n'avez vous pas une obligation professionnelle à NORMALISER ces planchers si vous êtes mandatés pour les étudier ? Un BE lui, n'en a rien à faire des coûts, de la réalisation complexe ou non des travaux, de l'accessibilité, lui ce qu'il regarde c'est se couvrir par rapport aux normes en vigueur non?

Je suis vraiment très curieux d'avoir votre avis et votre expérience sur ces questions, car au fond, je pense qu'elles concernent beaucoup de monde qui habite en copropriété dans l'ancien.

Boisphile

Publié par Boisphile il y a 1 mois

1) Sont entendus comme murs et planchers, ce qui est structurel, c'est-à-dire ce qui ne peut pas être dissocié du bâti. Pour un plancher, les poutres et solives.

2) Je n'ai pas vraiment le temps de jouer sur les mots. Il est bien évident qu'un parquet est fixé sur les solives, mais ce n'est qu'un revêtement. En revanche, il faut bien vérifier s'il n'y a pas une clause qui restreint les revêtements de sol, par exemple ne pas poser un carrelage sur le parquet : a) parce qu'il apporte une charge supplémentaire, b) parce qu'il modifie l'acoustique vis à vis du voisin de dessous.

3) Sachez qu'une norme n'est pas d'application obligatoire. Un BE mandaté peut donc donner conseil par exemple de renforcement de la structure s'il l'estime nécessaire. Dans ce cas, les travaux sont exposés au conseil syndical puis au cours d'une assemblée générale et acceptés ou non par ladite AG.

4) Le syndic est un gestionnaire, c'est la raison pour laquelle tout doit passer par la copropriété..

5) Le syndic n'est obligé en rien, vous avez démonté un plafond, c'est Votre responsabilité et vous n'êtes pas en capacité professionnelle de déterminer si la structure est ou non insuffisante.

6) Un BE n'est pas un Expert, il y a des choses qu'il peut constater, par exemple le sous-dimensionnement des solive, mais ne pourra pas mener les investigations nécessaires pour juger s'il y a danger ou non, par exemple comme déjà dit, si les têtes de solives sont attaquées par exemple. Le BE, s'il estime que le solivage reste opérant, peut ne pas préconiser de travaux, sous réserve d'investigations complémentaires.

7) Le syndic n'a aucune obligation, sauf bien sûr si la sécurité des occupant est en jeu, si non tout doit passer par la copropriété.

8) Seule une expertise judiciaire peut juger la nécessité de renforcement des plancher de l'immeuble, mais là encore c'est la copropriété qui décide.

9) Je ne suis pas BE. Par ailleurs, vous mélangez un peu tout, le BE donne un diagnostic et propose éventuellement des travaux, l'Expert mène des investigations pour juger de la qualité de l'ouvrage et des risques éventuels, l'Architecte chiffre les travaux et la copropriété décide ou non de réaliser.

En ce qui me concerne j'arrête là, ce type de discussion peut durer des pages et des pages beaucoup trop chronophages, mon rôle est de renseigner sur des cas concrets, le bénévolat a ses limites que la raison semble ignorer.

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